CÁCH THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ ĐẤT CỦA NGÂN HÀNG

Khi đến với lĩnh vực nhà đất, việc thẩm định giá nhà đất là một quá trình quan trọng và tất yếu để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc đánh giá giá trị tài sản. Đối với ngân hàng, việc đánh giá giá trị nhà đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp, giúp đánh giá khả năng vay vốn và xác định mức lãi suất phù hợp.

Cơ sở định giá

Cơ sở định giá nhà đất của ngân hàng thường dựa trên một số yếu tố quan trọng để xác định giá trị tài sản. Dưới đây là một số yếu tố chính mà ngân hàng thường xem xét để định giá nhà đất:

• Vị trí địa lý: Vị trí của tài sản là một yếu tố quan trọng. Những khu vực có nền kinh tế mạnh, tiện ích tốt, gần trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi thường có giá trị cao hơn.

• Kích thước và diện tích: Diện tích của tài sản cũng ảnh hưởng đến giá trị. Tài sản lớn hơn thường có giá trị cao hơn.

• Tình trạng và chất lượng: Tình trạng của nhà cửa và đất đai cũng quan trọng. Tài sản mới, được bảo trì tốt và không có vấn đề lớn thường có giá trị cao hơn.

• Tiềm năng phát triển: Khả năng tăng giá trị trong tương lai là một yếu tố quan trọng. Khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, phát triển kinh tế thường có giá trị cao hơn.

• So sánh với các tài sản tương tự: Ngân hàng thường sử dụng phương pháp so sánh với các tài sản tương tự trong khu vực để đánh giá giá trị.

• Pháp lý và thủ tục: Tình trạng pháp lý của tài sản cũng quan trọng. Tài sản có pháp lý rõ ràng và không có tranh chấp thường có giá trị cao hơn.

• Xu hướng thị trường: Tình hình thị trường bất động sản cũng ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Nếu thị trường đang tăng giá, giá trị tài sản cũng có thể tăng.

• Thu nhập thu được từ tài sản: Nếu tài sản có khả năng tạo ra thu nhập, chẳng hạn như cho thuê, thu nhập này cũng được xem xét khi định giá.

• Những yếu tố đặc biệt khác: Có thể có các yếu tố đặc biệt khác tùy thuộc vào tình hình cụ thể của từng tài sản.

Để định giá nhà đất, ngân hàng thường sử dụng các phương pháp như phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, và phương pháp thu nhập. Các chuyên gia định giá tài sản trong ngân hàng sẽ thực hiện các phân tích và đánh giá dựa trên các yếu tố trên để xác định giá trị tài sản.

Định giá tài sản

Định giá tài sản là quyền sử dụng đất ở lâu dài

Trên cơ sở hồ sơ về tài sản, ngân hàng sẽ khảo sát thực tế tại khu vực có tài sản dự kiến thế chấp và tham khảo về giá mua, bán của các nhà đất có đặc điểm và vị trí tương đương với tài sản định giá trong thời gian gần nhất.

Từ đó ngân hàng đánh giá về tần suất giao dịch mua bán thành công nhà đất tại đây. Đối chiếu với nhà đất dự kiến thế chấp về diện tích, kích thước các mặt, ngõ, đường vào, lợi thế khác để đưa ra mức giá mua bán hợp lý với quan điểm lợi ích của ngân hàng nhất. 

Đối với quyền sử dụng đất ở lâu dài có chiều sâu hơn 20m

Tổng diện tích của 20 m chiều sâu đầu tiên: Định giá căn cứ theo giá trị giao dịch thị trường.

Diện tích của chiều sâu trên 20m đến 40m kế tiếp: Định giá bằng 60% giá trị của 20m đầu tiên.

Diện tích của chiều sâu trên 40m đến 60m kế tiếp: Định giá bằng 40% giá trị của 20m đầu tiên.

Diện tích của chiều sâu từ trên 60m: Định giá bằng 30% của 20m đầu tiên.

Định giá tài sản là căn hộ chung cư và căn hộ tập thể

Quy trình và cách thức thẩm định căn hộ, chung cư của ngân hàng tương tự như thẩm định quyền sử dụng đất đối với nhà ở lâu dài. Tuy nhiên, đối với căn hộ chung cư, căn hộ trong tòa nhà mới, ngân hàng đưa ra hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì mới có thêm cơ sở thẩm định căn hộ. Nguồn thông tin ngân hàng thu thập để đối chiếu là từ chủ đầu tư dự án.

Định giá tài sản là nhà hình thành trên đất

Nếu nhà xây trên đất có sổ đỏ, đất chính chủ thì ngân hàng định giá và chấp nhận phần giá trị này. Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ không xác định mảnh đất thuộc chủ sở hữu tài sản nào thì hiện nay có ngân hàng không chấp nhận phần giá trị tài sản này vào giá trị tài sản cầm cố.

Nguyên tắc định giá nhà trên đất là giá trị của nhà không vượt quá tổng chi phí xây dựng lên ngôi nhà. Như vậy, các bạn trong quá trình xây dựng nhà mình nhớ được giá trị xây dựng thì giá trị đó sẽ là giá trị tối đa mà bên ngân hàng định giá.

Các ngân hàng thường sử dụng phương pháp nguyên giá và khấu hao trong phương pháp định giá nhà nằm trên đất. Điều này có nghĩa là ngân hàng xác định tổng chi phí xây dựng ngôi nhà và khấu hao tài sản qua các năm và định giá ngôi nhà hiện tại. Ngoài ra, ngân hàng cung cấp bản sao kê cá nhân thẩm định để đánh giá căn nhà có bị hư hỏng, nứt nẻ hay xuống cấp nhanh hay không và có áp dụng khấu hao nhanh đối với căn hộ hay không. Đối với nhà kiên cố, ngân hàng thường xác định tổng chi phí xây dựng căn nhà và khấu hao thông thường là 25 năm, mặc dù theo luật phải là 25-50 năm.

Từ những thông tin chia sẻ về Cách thẩm định giá nhà đất của ngân hàng Công Ty CP Đầu tư và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi Nhánh Đà Nẵng hi vọng bạn sẽ có thêm những kiến thức hữu ích.

Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:

Công Ty CP Đầu tư và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi Nhánh Đà Nẵng

• Địa chỉ:  27-29, Lý Tự Trọng, P. Thạch Thang, Q. Hải Châu, Tp. Đà Nẵng

• Hệ thống các văn phòng thuộc khu vực miền Trung xem TẠI ĐÂY

• Hotline: 0236 7778688 – 0901 300 949

• Email: tdg.danang@sunvalue.vn