ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư là một trong những phương pháp quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, nhằm xác định giá trị của một tài sản bất động sản bằng cách tính toán giá trị thặng dư mà nó mang lại so với các tài sản tương tự có sẵn trên thị trường.

Đặc điểm cơ bản của phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là một phương pháp trong lĩnh vực kế toán và tài chính, được sử dụng để phân phối các số liệu tài chính hoặc các nguồn tài nguyên cho các đối tượng hoặc khoản mục khác nhau trong một tổ chức. Đây là một phương pháp quan trọng để quản lý và tính toán các khoản thặng dư, cân đối, và phân phối chi phí hoặc thu nhập.

Dưới đây là các đặc điểm cơ bản của phương pháp thặng dư:

• Xác định mục tiêu phân phối: Trước khi áp dụng phương pháp thặng dư, cần xác định rõ mục tiêu cụ thể của việc phân phối thặng dư. Điều này có thể liên quan đến việc phân bổ chi phí, thu nhập, hoặc tài sản trong một tổ chức hoặc dự án cụ thể.

• Cân nhắc các yếu tố ảnh hưởng: Trước khi thực hiện phân phối, cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định, bao gồm mức độ đóng góp, khối lượng công việc, giá trị gia tăng, hoặc bất kỳ yếu tố quan trọng nào khác mà phải được cân nhắc.

• Xác định cơ sở phân phối: Phương pháp thặng dư yêu cầu việc xác định một cơ sở hoặc tiêu chí cụ thể để phân phối thặng dư. Cơ sở này có thể là tỷ lệ, giá trị thực tế, khối lượng công việc, hoặc bất kỳ yếu tố nào khác phù hợp với tình huống cụ thể.

• Áp dụng phương pháp phân phối: Sau khi xác định cơ sở phân phối, ta áp dụng phương pháp thặng dư để tính toán và phân phối các khoản thặng dư cho các đối tượng hoặc khoản mục cụ thể. Phương pháp này có thể dựa trên tỷ lệ, số lượng, giá trị thực tế, hoặc một cách tính toán phức tạp hơn tùy thuộc vào tình huống.

• Ghi nhận và báo cáo: Kết quả của phân phối thặng dư cần được ghi nhận và báo cáo đầy đủ, chính xác trong báo cáo tài chính hoặc tài liệu liên quan. Điều này giúp người đọc hiểu rõ cách mà các khoản thặng dư đã được tính toán và phân phối.

• Kiểm tra và đánh giá: Quá trình thực hiện phương pháp thặng dư cần được kiểm tra và đánh giá định kỳ để đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc phân phối thặng dư. Nếu có sự thay đổi trong tình huống hoặc yếu tố ảnh hưởng, có thể cần điều chỉnh phương pháp phân phối.

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thặng dư của bất bất động sản

• Vị trí và địa điểm: Vị trí của bất động sản là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị thặng dư. Bất động sản có vị trí thuận lợi, gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm mua sắm, giao thông thuận tiện có thể có giá trị thặng dư cao hơn.

• Khu vực phát triển: Sự phát triển của khu vực xung quanh có thể ảnh hưởng đến giá trị thặng dư. Nếu khu vực đang phát triển và có nhiều dự án hạ tầng mới hoặc các dự án quy hoạch đang triển khai, giá trị thặng dư có thể tăng cao.

• Tiềm năng sử dụng: Khả năng sử dụng bất động sản đó cho các mục đích khác nhau (như phát triển thương mại, nhà ở, công nghiệp) có thể tạo ra giá trị thặng dư. Nếu bất động sản có khả năng phát triển đa dạng, giá trị thặng dư có thể tăng cao hơn.

• Tình trạng vật lý: Tình trạng vật lý của bất động sản, bao gồm cả cấu trúc và cơ sở hạ tầng, có thể ảnh hưởng đến giá trị thặng dư. Bất động sản được bảo quản tốt và không cần nhiều công việc sửa chữa có thể có giá trị thặng dư cao hơn.

• Yếu tố thị trường: Tình hình thị trường bất động sản cũng có ảnh hưởng lớn đến giá trị thặng dư. Nếu thị trường đang có nhiều nhu cầu về bất động sản trong khu vực cụ thể, giá trị thặng dư có thể tăng cao hơn.

• Các yếu tố kinh tế và chính trị: Tình hình kinh tế và chính trị của quốc gia hoặc khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị thặng dư. Sự ổn định kinh tế và chính trị thường có thể làm tăng giá trị thặng dư.

• Tính thanh khoản: Tính thanh khoản của bất động sản, tức là khả năng dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt, cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị thặng dư. Bất động sản dễ dàng bán ra thường có giá trị thặng dư cao hơn.

• Các yếu tố xã hội và môi trường: Các yếu tố xã hội và môi trường, như an ninh, môi trường sống, dịch vụ cộng đồng, cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị thặng dư.

Những yếu tố này thường tương tác và ảnh hưởng đến nhau, tạo ra sự biến đổi trong giá trị thặng dư của bất động sản theo thời gian và tùy theo tình hình khu vực cụ thể.

Ưu và nhược điểm của phương pháp thặng dư

Ưu điểm:

• Tích hợp thông tin thị trường: Phương pháp thặng dư có khả năng tích hợp thông tin thị trường hiện tại, giúp áp dụng dễ dàng và linh hoạt vào các tình huống định giá bất động sản.

• Phản ánh giá trị tăng thêm: Phương pháp này tập trung vào giá trị tăng thêm do các yếu tố đặc biệt của bất động sản, chẳng hạn như vị trí, tình trạng vật lý, và tiềm năng sử dụng. Điều này giúp tạo ra giá trị thặng dư chính xác hơn so với các phương pháp khác.

• Phù hợp với định giá dự án phát triển: Phương pháp thặng dư thường được ứng dụng rộng rãi trong việc định giá các dự án phát triển bất động sản, nơi giá trị thặng dư thường có ý nghĩa quan trọng.

• Định giá tài sản độc đáo: Khi bất động sản có các đặc điểm độc đáo và không thể so sánh dễ dàng với các tài sản khác, phương pháp thặng dư có thể cung cấp phương tiện tốt để định giá.

Nhược điểm:

• Phụ thuộc vào dữ liệu thị trường: Phương pháp thặng dư yêu cầu có sẵn dữ liệu thị trường và thông tin cụ thể về các yếu tố thặng dư. Nếu không có đủ thông tin, hoặc thông tin không chính xác, kết quả định giá có thể bị sai lệch.

• Phức tạp và khó thực hiện: Áp dụng phương pháp thặng dư có thể phức tạp và đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về bất động sản và thị trường. Điều này có thể làm cho quá trình định giá trở nên khó khăn và tốn thời gian.

• Nhạy cảm với biến đổi thị trường: Giá trị thặng dư có thể biến đổi nhanh chóng dựa trên sự thay đổi trong thị trường bất động sản hoặc các yếu tố kinh tế và chính trị khác. Điều này có thể làm cho kết quả định giá không ổn định.

• Khả năng hiểu nhầm: Sự hiểu nhầm hoặc sai lệch trong việc xác định các yếu tố thặng dư có thể dẫn đến kết quả định giá không chính xác.

• Không phù hợp với một số loại tài sản: Phương pháp thặng dư có thể không phù hợp cho các loại tài sản đặc biệt hoặc không có tính thanh khoản cao.

Tóm lại, phương pháp thặng dư có ưu điểm và nhược điểm riêng. Khi áp dụng phương pháp này trong định giá bất động sản, người định giá cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố thị trường, thông tin cụ thể và khả năng ứng dụng của phương pháp để đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả định giá.

Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư

• Sự độc đáo của bất động sản: Bất động sản phải có các đặc điểm độc đáo hoặc không thể so sánh dễ dàng với các tài sản khác bằng các phương pháp định giá khác.

• Có sẵn thông tin thị trường: Phương pháp thặng dư yêu cầu có sẵn thông tin về giá trị thị trường và các yếu tố thặng dư như vị trí, tình trạng vật lý, tiềm năng sử dụng, v.v. Thông tin này thường được thu thập từ các thương nhân bất động sản hoặc các nguồn tài liệu thị trường.

• Sự tăng thêm giá trị đáng kể: Phương pháp thặng dư thích hợp khi các yếu tố thặng dư góp phần đáng kể vào giá trị của bất động sản. Điều này có thể liên quan đến vị trí tốt, khả năng sử dụng đa dạng, sự phát triển trong khu vực xung quanh, và những yếu tố đặc biệt khác.

• Phù hợp với mục đích định giá: Phương pháp thặng dư phù hợp với các tình huống định giá cụ thể, chẳng hạn như định giá dự án phát triển bất động sản, định giá các tài sản độc đáo, hay định giá các tài sản không có sẵn trên thị trường.

• Khả năng xác định các yếu tố thặng dư: Để áp dụng phương pháp thặng dư, người định giá cần có khả năng xác định và định tính các yếu tố thặng dư một cách chính xác và rõ ràng. Điều này đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về bất động sản và thị trường.

• Tính thanh khoản của bất động sản: Phương pháp thặng dư có thể được áp dụng tốt hơn cho các bất động sản có tính thanh khoản cao, tức là có khả năng dễ dàng chuyển đổi thành tiền mặt.

• Sự ổn định của thị trường: Điều kiện thị trường ổn định và ít biến đổi có thể làm cho phương pháp thặng dư trở nên ổn định hơn và đưa ra kết quả định giá chính xác hơn.

• Khả năng thực hiện và hiểu biết: Sử dụng phương pháp thặng dư đòi hỏi người định giá có khả năng thực hiện phương pháp một cách đúng đắn và hiểu biết về các yếu tố liên quan để đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá.

Từ những thông tin chia sẻ về Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư Công Ty CP Đầu tư và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi Nhánh Đà Nẵng hi vọng bạn sẽ có thêm những kiến thức hữu ích.

Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ:

Công Ty CP Đầu tư và Thẩm định Quốc tế Đông Dương – Chi Nhánh Đà Nẵng

• Địa chỉ:  27-29, Lý Tự Trọng, P. Thạch Thang, Q. Hải Châu, Tp. Đà Nẵng

• Hệ thống các văn phòng thuộc khu vực miền Trung xem TẠI ĐÂY

• Hotline: 0236 7778688 – 0901 300 949

• Email: tdg.danang@sunvalue.vn