PHÂN BIỆT BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Hiện nay, việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự thì phải lập hai báo cáo chính là báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Qua việc lập hai báo cáo này thì có mục đích sử dụng khác nhau. Như việc lập báo cáo kết quả thẩm định giá là tiền đề căn cứ để khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá sử dụng.

Mặt khác, việc lập Chứng thư thẩm định giá lại có mục đích chủ yếu là thông báo cho khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá biết về kết quả của báo cáo kết quả thẩm định giá. Nếu bạn còn đang vướng mắc về hai loại báo cáo trên thì bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt hai loại hình này:

Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập, trong đó nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định để khách hàng và các bên liên quan có căn cứ sử dụng cho mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá.

Chứng thư thẩm định giá: là văn bản do doanh nghiệp thẩm định giá lập để thông báo cho khách hàng và các bên liên quan về những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

1. Phân biệt báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá 

Về sự giống nhau: Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá có sự giống nhau ở đây là về hình thức đều do doanh nghiệp lập, còn về nội dung thì hai hình thức này có sự khác nhau về nội dung và mục đích sử dụng. Khi lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan thì  báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

Về sự khác nhau: 

– Xét về nội dung: báo cáo kết quả thẩm định giá cần nêu rõ quá trình thẩm định giá, kết quả thẩm định giá và ý kiến của doanh nghiệp thẩm định giá về giá trị của tài sản được thẩm định. Chứng thư thẩm giá có nội dung là những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá. Do đó, nội dung của chứng thư thẩm định giá phụ thuộc vào nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá hay báo cáo kết quả thẩm định giá quyết định nội dung chứng thư thẩm định giá. 

• Sự khác nhau rõ hơn về nội dung của báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá như sau:

Báo cáo kết quả thẩm định giá: theo quy định phải thể hiện những thông tin đúng những thông tin theo thực tế trên báo cáo, và kèm theo đó là mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể nhằm thuyết minh về mức giá của tài sản qua thẩm định giá. Khi trình bày báo cáo kết quả thẩm định giá thì theo một trình tự thống nhất, hợp lý, việc mô tả tài sản hay những yếu tố tác động tới việc tăng hay giảm của tài sản đó, sau khi phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường nhằm để có được kết quả báo cáo thẩm định giá. Báo cáo kết quả phải thể hiện được những trình bày chặt chẽ mang tính thuyết phục, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiên một báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau: Tên, loại tài sản; Nguồn gốc của tài sản (máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ…); Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác); tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá; ngày tháng năm thẩm định giá; Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh; Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá; Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh.

Chứng thư thẩm định giá: 

Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau: Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá; Thông tin về khách hàng thẩm định giá; Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế – kỹ thuật); Mục đích thẩm định giá; Thời điểm thẩm định giá; Căn cứ pháp lý; Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá; Giả thiết và giả thiết đặc biệt; Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá; Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá; Kết quả thẩm định giá cuối cùng; Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo; Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

– Xét về mục đích sử dụng: báo cáo kết quả thẩm định giá được sử dụng để làm căn cứ để khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định giá sử dụng theo mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. Chứng thư thẩm định giá lại có mục đích chủ yếu là thông báo cho khách hàng khách hàng và các bên liên quan của chủ doanh nghiệp thẩm định giá biết về kết quả của báo cáo kết quả thẩm định giá. Trong chứng thư thẩm định giá sẽ nêu những nội dung cơ bản của báo cáo kết quả thẩm định giá.

Như bạn thấy, điểm khác biệt cơ bản nhất giữa báo cáo thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá là nội dung cơ bản. Hai nội dung bản chất khác nhau, như bên báo cáo kết quả thẩm định giá thì gần như nội dung sẽ đề cập về quá trình, kết quả và cuối cùng là ý kiến của doanh nghiệp, còn ở phía bên chứng thư thẩm giá là báo cáo kết quả thẩm định giá. Mặt khác, có thể nói chứng thư thẩm định giá là bản tóm tắt của báo cáo kết quả thẩm định giá.

2. Hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

a, Hiệu lực pháp lý của chứng thư thẩm định giá

Hiệu lực pháp lý của chứng thư thẩm định giá được quy định theo Khoản 3 Điều 32 Luật Giá 2012 có quy định về Kết quả thẩm định giá thời hiệu của chứng thư thẩm định giá như sau:

“3. Kết quả thẩm định giá chỉ được sử dụng trong thời hạn có hiệu lực được ghi trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.”

Trước khi lập chứng thư thẩm định giá thì bạn cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

Theo Khoản 7 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 Quy trình thẩm định giá Ban hành kèm theo Thông tư số  28/2015/TT-BTC  ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính quy định về  việc xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá :

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

Như vậy, trong báo cáo kết quả thẩm định giá thì có thời hạn sử dụng, cụ thể ở đây là 6 tháng và bắt đầu có hiệu lực từ ngày, tháng, năm ban hành.

b, Hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá:

Về hiệu lực pháp lý của báo cáo kết quả thẩm định giá thì theo quy định trước khi lập báo cáo kết quả thẩm định giá thì bạn cần xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của báo cáo kết quả thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết.

Theo: Luật sư Nguyễn Văn Dương